1. Før planarbeidet starter

For å oppnå rask saksbehandling er det viktig at planforslaget er gjennomarbeidet og korrekt utformet. Før planarbeidet starter må forslagsstiller ha et møte med kommunens planavdeling for å koodinere det videre planarbeid. 
 

Forhåndskonferanse

I tilfeller der forslagsstiller ønsker et uformelt møte i forkant før oppstartsmøtet, kan det avholdes en forhåndskonferanse.  Det er ingen formelle krav til levering av materiale.
 

Når må det utarbeides reguleringsplan?

Plan- og bygningsloven fastsetter at det skal utarbeides reguleringsplan for områder der det skal gjennomføres større bygge- og anleggsarbeider. Tillatelse etter § 20-1 kan ikke gis for større bygge- og anleggsarbeider før det foreligger reguleringsplan. Kommuneplanbestemmelsene gir også føringer for reguleringsplaner.
 

Hvem kan utarbeide reguleringsplan?

Plan- og bygningsloven fastlegger at reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige (§ 12-3) og gis en entydig og forståelig form. Engasjer fagkyndig konsulent dersom du skal utarbeide reguleringsplan og ikke selv er kvalifisert.
 

Er konsekvensutredning nødvendig?

For tiltak som kan ha vesentlig konsekvenser for miljø, naturressurser og samfunn, kan det kreves at forslagsstiller utarbeider konsekvensutredning (plan- og bygningslovens kap. 4 med tilhørende forskrifter).

2. Oppstart av planarbeid/planinitiativ

Private forslagsstillere skal sende et planinititaitv til kommunen senest samtidig med forespørsel om oppstartsmøte. Planinitiativets viktigste funksjon er å starte dialogen mellom forslagsstiller og i nødvendig grad omtale premissene for det videre planarbeidet.
 
  • Innhenting av rammer og informasjon
  • Bestilling av kartdata og naboliste
 
 
 
Det er ønskelig at forslagsstiller søker dialog med kommunen tidlig i arbeidet med planinitiativet for å avklare forventninger og omfang, og at dette bl.a. blir tilpasset kompleksiteten i prosjektet og lokale forhold.
 

Saksgang for behandling av planinitiativ:

  • Bestilling av oppstartsmøte sendes til kommunens postmottak
  • Planavdelingen vurderer planinitiativet
  • Planavdelingen innkaller til oppstartsmøte
  • Møte avholdes, og referat skrives og sendes til forslagsstiller

Innbetaling av gebyr:

Gebyr for oppstartsmøte kreves når oppstartsmøte er gjennomført og forfaller til betaling umiddelbart

3. Varsel om oppstart og kunngjøring

Forslagsstiller må selv kunngjøre og varsle oppstart av reguleringsarbeid etter avholdt oppstartsmøte.
 
Lokalavisen Østlandets Blad brukes som hovedregel for kunngjøring til allmenheten. I tillegg kunngjør saksbehandler planoppstart gjennom Ås kommunes hjemmeside. Forslagsstiller må også varsle med brev grunneiere, naboer, gjenboere, leietetakere/festere, og andre som blir direkte berørt av planarbeidet. Regionale myndigheter hvis ansvarsområde blir berørt av planarbeidet må også varsles. Dette avklares på oppstartsmøte.
 

Tidsfrister, jf. pbl § 12-8

Det bør settes en rimelig høringsfrist. Ås kommune praktiserer en merkandsfrist på 4 uker. Merknadsfristen forlenges hvis det varsles oppstart like før en fellesferie.
 
Maler:
Mal for kunngjøringsannonse (DOC)(PDF)(uten konsekvensutredning)
Mal for kunngjøringsannonse (DOC)(PDF) (med konsekvensutredning)
 

Kunngjøringen skal kort opplyse om:

  • Hvilken kommune planarbeidet gjelder
  • Hvilket område (areal) planarbeidet omfatter - kart
  • Hensikten med planen
  • Hvilke følger planen kan ventes å ha for området, inkludert om planarbeidet utløser krav om konsekvensutredning
  • Opplysning om eventuelle informasjonsmøter
  • Adresse, telefonnummer og nettsted for nærmere opplysninger
Regionale myndigheter kan fremme varsel om innsigelse hvis planarbeidet vurderes å være i strid med bestemmelser i loven, forskrift, statlig planretingslinjer, statlig eller regional planbestemmelse, eller overordnet plan.
 

4. Utarbeiding av planforslag

Komplett utarbeidet forslag til reguleringsplan som skal behandles etter plan- og bygningsloven § 12-10, utarbeidet etter krav gitt i oppstartsmøtet. Skal være i henhold til Kommunal- og moderniseringsdepartementets veileder til plandelen av plan- og bygningsloven av 2008, kart- og planforskriften med mer.
 
Komplett planforslag skal bestå av forslag til plankart, bestemmelser, illustrasjoner og utredninger/analyser.
 
Krav til plandokumentenes form og innhold:
 
Kravspesfikasjon til reguleringsplaner
Maler:
 
Mal - forslag til planprogram
Mal - planbeskrivelse (DOC) (PDF)
Mal - reguleringsbestemmelser (DOC) (PDF)
Annen informasjon:
 
Diverse lenker
Planforslag sendes til:
 
E-post: post@as.kommune.no
 
Digitalt plankart (SOSI) sendes som vedlegg til planforslaget
 
Evt. papirkopi av store tegninger (større enn A3) sendes til:
 
 
Ås kommune
P.B. 195
1431 Ås
 
Det kan være aktuelt å avholde møter i forbindelse med merknadsbehandling, og når ukast til kart og bestemmelser er utarbeidet.

5. Behandling av planforslag til offentlig ettersyn

Planforslaget sendes til kommunens planavdeling, som vurderer om planforslaget er fullstendig. Dersom forslaget vurderes som fullstendig, starter planavdelingen sin forberedende behandling av saken. Saken drøftes i kommunens interne planforum, før den legges frem for politisk behandling i hovedutvalg for teknikk og miljø, eventuelt med forslag til endringer.
 
Hovedutvalg for teknikk og miljø avgjør om planforslaget skal legges ut på offentlig ettersyn.
 
Når høringsfristen har gått ut, gjøres eventuelle endringer og justeringer i planforslaget
 
Tidsfrister, jf. pbl § 12-10:
 
Fra komplett privat detaljreguleringsforslag er mottatt i kommunen starter tidsfristen på 12 uker å løpe. Fristen kan forlenges med ytterligere seks uker dersom det er nødvendig i store og kompliserte saker og der det er behov for ytterligere avklaring mv.
Forslag til reguleringsplan legges ut til offentlig ettersyn i minimum 6 uker
Innbetaling av gebyr:
 
Gebyr for høringsforslag kreves når saken legges frem for politisk behandling og forfaller til betaling umiddelbart.
 
Gebyrregulativ (DOC) (PDF) 

6. Vedtak av reguleringsplan

Kommunens planavdeling forbereder saken til ny behandling i hovedutvalget, før den deretter legges fram for kommunestyret. Oversikt over møtetider for hovedutvalget finnes på kommunens hjemmesider. Bearbeidet planforslag bør være oversendt minimum fire uker før møtet.
 
Regionale myndigheter kan fremme varsel om innsigelse hvis planarbeidet vurderes å være i strid med bestemmelser i loven, forskrift, statlig planretingslinjer, statlig eller regional planbestemmelse, eller overordnet plan.
 
Les mer retningslinjer for innsigelse i plansaker 
Når en regulerinsplan er vedtatt må det kunngjøres i Østlandets blad og på kommunens nettsider. Kommunen sender også brev til aktuelle høringsinstanser og berørte parter som grunneiere og naboer.
 
Klagebehandling
 
Etter forvaltningsloven kan du som hovedregel klage på alle enkeltvedtak. Fristen for å klage er 3 uker fra tidspunktet meldingen om vedtaket regnes å ha kommet fram til deg. Klagen må være postlagt før fristen går ut. 
 
En klage skal være:
Være skriftlig
Være begrunnet. Klagen bør også nevne eventuelle andre opplysninger som kan være avgjørende for kommunens vurdering
Angi hvilket vedtak du klager på. Vis gjerne til saksnummer og dato for vedtaket
Angi hvilke endringer du ønsker
Være undertegnet av klageren
Klagen blir først behandlet av Hovedutvalg for Teknikk og Miljø (HTM), og dersom HTM mener at vedtaket opprettholdes, sendes klagen til Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig vurdering. 
 
Kommunen tar ikke gebyr for behandling av klager.
 
Klagen sendes til: 
post@as.kommune.no
 
eller
 
Ås kommune 
PB. 195
1431 Ås

Aktuelt for Ås kommune

Kart
 
Kommunens kartløsning
Temaplaner:
 
Lenke til temaplaner

Diverse lenker

  • Planlegging.no
  • Miljøkommune.no
  • Statlige planretningslinjer
  • Retningslinjer for innsigelser
  • Forvaltningsloven
  • Plan- og bygningsloven
  • Lovkommentar til plan- og bygningloven
  • Rundskriv om plan- og bygningsloven
  • Forskrift om behandling av private planforslag
  • KU-forskrift
  • Teknisk forskrift
  • Teknisk forskrift - veileder
  • Kart- og planforskrift
  • Kart- og planforskrift - veiledning
  • Naturmangfoldloven
  • Naturbasen
  • Lov om folkehelsearbeid
  • Reguleringsplanveileder
  • H 2300 Grad av utnytting
  • T-1520 Retningslinje for behandling av luftkvalitet i planleggingen
  • T–1442/2016 Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging
  • Samfunnssikkerhet i kommunens arealplanlegging
  • Veileder om sikkerhet rundt storulykkevirksomheter
  • NVE atlas
  • NVE – flom og skred i arealplanlegging
  • NVE - kvikkleirerapport for Kristiansand
  • NVE - sjekkliste
  • Universell utforming i planlegging
  • Veileder universell utforming
  • Arkitektoniske virkemidler for orientering og veifinning (pdf)
  • Barn og unges interesser i planleggingen
  • Trygge nærmiljø
  • Veileder kulturminner, kulturmiljø og landskap