Varsel om oppstart av planarbeid R-328 Endring av områderegulering for frittliggende småhusbebyggelse i Ås kommune

I henhold til plan- og bygningslovens § 12-8 varsles det oppstart av endring av områdereguleringsplan for frittliggende småhusbebyggelse i Ås kommune (R-328).

Områdeplanen, også kalt Småhusplanen, ble vedtatt 25.10.2023 og kommunen starter nå arbeid med endring av planen i henhold til vedtak av 22.04.2026 i Hovedutvalget for teknikk og miljø (HTM).

Hensikten med planarbeidet

Hensikten med planarbeidet er gjøre endringer i småhusplanen i tråd med HTMs vedtak. Vedtaket innebærer følgende endringer:

• Økning av grad av utnytting.
• Reduksjon i krav til minimum tomtestørrelse.
• En egen bestemmelse om tillatt størrelse på uthus.
• En innskrenking av definisjonen av store trær som skal bevares.

Planarbeidet vil også være en mulighet for å vurdere om det er behov for andre endringer basert på erfaringene med Småhusplanen.

Det varslede planområdet er noe utvidet for å kunne vurdere å ta inn 9 mindre områder i planavgrensningen som ikke er inkludert i gjeldende plan. Dette gjelder følgende:

• 4 områder som er del av et helhetlig utbyggingsområde, men som ikke ble inkludert i Småhusplanen fordi de ligger i rekke på tre og derfor er registrert som rekkehus i matrikkelen. Det vurderes å inkludere disse områdene i planen for å sikre at lik bebyggelse i et helhetlig område skal omfattes av samme plan.
• 5 områder med kjedede eneboliger som enten har felles tomt eller som har små tomter knyttet til hver boenhet. Erfaringer fra tidligere byggesaker i disse områdene er at det er krevende å saksbehandle tiltak i disse områdene etter generelle bestemmelser. Det vurderes å inkludere disse områdene i småhusplanen for å kunne angi konkret utnyttelsesgrad og høyde tilpasset hvert område.

Se vedlagte kartutsnitt som viser de nye områdene som inkluderes i varsel om oppstart. Den endelige avgrensningen av planområdet vil fremkomme i planforslaget som utarbeides før førstegangsbehandling.

Dokumenter i saken

Vedtak HTM 22.04.2026 - Oppstart endring av Småhusplanen pdf, 99 kB.

Planavgrensning varsling endring av småhusplanen pdf, 2 MB.

Nye områder Småhusplanen Nord pdf, 271 kB.

Nye områder Småhusplanen Sør pdf, 258 kB.

Videre prosess

Etter varsel om oppstart av planarbeidet gjennomgår kommunen innkommende merknader og utarbeider et planforslag. Planforslaget legges frem til førstegangsbehandling i Hovedutvalget for teknikk og miljø (HTM). Dersom HTM vedtar å legge planen ut på høring og offentlig ettersyn sendes planforslaget til alle berørte parter og overordnede myndigheter med en frist for å komme med høringsuttalelse til planforslaget. Etter at planforslaget har vært på høring vurderes alle høringsuttalelser og det gjøres eventuelle endringer i planen. Et bearbeidet planforslag blir så lagt fram til andregangsbehandling i HTM og Kommunestyret.

Krav om utredning av områdeskredfare

I forbindelse med planarbeidet for å endre Småhusplanen skal kommunen utrede fare for områdeskred da dette ikke har vært gjort tidligere. Utredningsarbeidet er igangsatt av geoteknisk konsulent og i den forbindelse gjennomføres det befaringer i planområdet.

I første omgang skal utredningen identifisere aktsomhetsområder for kvikkleireskred. Aktsomhetsområder er områder det kan være mulighet for kvikkleire og det derfor må gjøres grunnundersøkelser før større tiltak eller inngrep kan gjennomføres. Når alle aktsomhetsområdene er identifisert skal det som del av planarbeidet vurderes om det skal gjøres videre grunnundersøkelser i aktsomhetsområdene, eller om det eventuelt kan legges inn plankrav for større tiltak innenfor aktsomhetsområdene. 

Spørsmål og merknader til planarbeidet rettes til:

Ås kommune v/enhet for plan, bygg og geodata, postboks 195, 1431 Ås, eller på e-post: post@as.kommune.no. Husk å oppgi bostedsadressen din og saksnummer 26/05076.

Det kan også benyttes elektronisk høringsskjema Lenke til et annet nettsted. på kommunens nettsider.

Frist for å sende inn merknader og innspill er 5. november 2026.